Dosjelost: Kako zakonski postati vlasnik nekretnine koju koristite?

Mnogi građani u Hrvatskoj desetljećima koriste zemljišta, kuće ili stanove koji u zemljišnim knjigama još uvijek glase na davno preminule vlasnike, nepoznate pravne subjekte ili jednostavno na osobe koje više nemaju stvarnu vezu s nekretninom. Takve situacije najčešće su posljedica povijesnih, nasljednih ili dokumentacijskih okolnosti, a ne zle namjere korisnika. Ako ste upravo vi jedna od tih osoba – možda već imate pravni temelj da postanete upisani vlasnik. Rješenje leži u institutu dosjelosti.

---

Što je dosjelost i u kojim situacijama se primjenjuje?

Dosjelost je zakonski mehanizam kojim osoba može steći pravo vlasništva nekretnine na temelju dugotrajnog, mirnog i poštenog posjeda – čak i kada nije formalno upisana kao vlasnik. Drugim riječima, zakon priznaje pravo onome tko se o nekretnini brine kao stvarni vlasnik, a ne samo onome tko to dokazuje ugovorom.

Ova mogućnost često dolazi u obzir kada:

• vlasnik nekretnine više ne postoji, a nasljednici se nikada nisu upisali,
• postoje greške u zemljišnim knjigama koje nisu ispravljene,
• nekretnina se koristi generacijama, ali bez formalne pravne osnove.

Dosjelost je naročito relevantna za starije nekretnine u ruralnim sredinama, obiteljska zemljišta, kuće s nejasnim vlasničkim statusom te situacije u kojima je dokumentacija izgubljena, nepotpuna ili nikad nije ni postojala.

---

Koji su zakonski uvjeti za stjecanje vlasništva dosjelošću?

Iako dosjelost djeluje kao logičan i pošten pravni put, njezino ostvarenje nije automatsko. Zakon jasno propisuje nekoliko kumulativnih uvjeta koje osoba mora ispuniti kako bi ostvarila pravo vlasništva dosjelošću:

• Neprekidan posjed: Korisnik mora kontinuirano koristiti nekretninu tijekom propisanog vremenskog razdoblja – najčešće 10 ili 20 godina.
• Miran posjed: Tijekom tog razdoblja nitko nije pokušao osporiti ili prekinuti korištenje.
• Pošten posjed: Korisnik vjeruje da ima pravo na nekretninu – primjerice, temeljem nasljedstva, ugovora ili usmenog dogovora, iako pravno nije sve provedeno.
• Ponašanje kao vlasnik: Osoba održava nekretninu, investira, koristi je kao da je vlasnik.
• Javnost posjeda: Posjed nije skriven – lokalna zajednica i susjedi znaju tko stvarno koristi nekretninu.

Rokovi dosjelosti:

• 10 godina: ako ste u dobroj vjeri i imate pravnu osnovu (npr. neprovedeni ugovor).
• 20 godina: ako ste u lošoj vjeri ili bez osnove, ali posjed nije osporavan.

Važno je istaknuti da pravo vlasništva ne nastaje automatski – mora se pokrenuti parnični postupak radi utvrđenja dosjelosti pred sudom.

Kako izgleda postupak u praksi?

Sudski postupak dosjelosti provodi se pred nadležnim općinskim sudom u parnici. Tužitelj, odnosno korisnik nekretnine, dužan je dokazati da su svi zakonski uvjeti ispunjeni. Sud ne vodi postupak po službenoj dužnosti – vi morate aktivno dokazivati svoj posjed.

Dokazi koje sud prihvaća uključuju:

• izjave svjedoka (susjedi, lokalni stanovnici),
• račune za komunalne usluge, poreze i ulaganja u nekretninu,
• dokumentaciju o održavanju i obnovi,
• fotografije, katastarske nacrte i druge dokaze koji potvrđuju trajnost i zakonitost posjeda.

📌 Primjer iz prakse:

Gospođa Marija više od 25 godina obrađivala je zemljište koje je izvorno pripadalo njezinom djedu. Iako nikada nije upisana kao vlasnica, sud je temeljem svjedočenja susjeda, računa za ulaganja i dugogodišnjeg posjeda, donio presudu u njezinu korist – i upisao ju kao zakonitu vlasnicu temeljem dosjelosti.

---

Kada zatražiti pravnu pomoć i zašto je ona važna?

Postupak stjecanja vlasništva dosjelošću pravno je kompleksan i strogo formaliziran. Iako nekretninu koristite godinama, sud neće sam od sebe priznati pravo – sve mora biti dokazano precizno i uvjerljivo. Pogreške u dokumentaciji, neuvjerljivi svjedoci ili pogrešno tumačenje roka mogu dovesti do odbijanja tužbe.

Zato se preporučuje:

• konzultirati odvjetnika prije podnošenja tužbe,
• prikupiti svu dostupnu dokumentaciju i pripremiti svjedoke,
• procijeniti moguće pravne rizike (npr. postojanje drugih potencijalnih vlasnika),
• izraditi pravno utemeljen podnesak koji pokriva sve uvjete dosjelosti.

Ne čekajte predugo. Odgađanje često dovodi do problema – netko od nasljednika može pokrenuti upis ili prodaju nekretnine, a tada se vaša pozicija znatno pogoršava. Pravovremena pravna reakcija znači sigurnost i čvrsto vlasničko pravo.

Dosjelost kao put do vlasništva: pravna sigurnost uz stručnu podršku

Dosjelost nije zaobilazni put, već legitimno pravo koje zakon pruža osobama koje godinama, često desetljećima, odgovorno koriste, ulažu i održavaju nekretninu. Ako se prepoznajete u toj situaciji, ključno je znati – pravo postoji, ali ne dolazi samo od sebe. Morate ga zatražiti, dokazati i pravno zaštititi.

Postupak dosjelosti, kada se vodi stručno i uz kvalitetnu pripremu, može riješiti dugogodišnje pravne praznine i nesigurnosti te osigurati punu vlasničku zaštitu. Naš ured pruža sveobuhvatnu podršku – od početnog savjetovanja, preko izrade tužbe i vođenja sudskog postupka, do konačnog upisa u zemljišne knjige.

Ako godinama koristite nekretninu koja nije na vaše ime – možda je upravo sada pravi trenutak da to promijenite.