Kupoprodaja nekretnine jedan je od najvažnijih financijskih i pravnih poslova u životu. Iako se na prvi pogled može činiti kao jednostavan postupak – pronaći nekretninu, potpisati ugovor i izvršiti uplatu – stvarnost je znatno složenija. Pravne zamke i nesigurnosti često ostaju skrivene sve do trenutka kada postanu ozbiljan problem. Upravo zato je angažman odvjetnika ne samo preporučljiv, već i ključan za sigurnost vaše investicije.

Pravne zamke koje mogu ugroziti vašu kupnju

Jedna od najčešćih pogrešaka prilikom kupnje nekretnine je pretpostavka da je sve u redu samo zato što su dokumenti dostupni i prodavatelj uvjerava da “nema problema”. Međutim, vlasnički list, zemljišne knjige i katastar često kriju informacije koje mogu bitno utjecati na valjanost kupoprodaje.

Na primjer, vlasništvo nekretnine može biti upisano na više osoba, a da pritom jedan od suvlasnika nije dao suglasnost za prodaju. Također, može se dogoditi da prodavatelj formalno nije ni upisan kao vlasnik, već se vodi samo kao posjednik, što znači da pravno gledano nema pravo prodati nekretninu. Takvi problemi mogu dovesti do dugotrajnih sudskih postupaka i financijskih gubitaka.

Još jedna česta situacija jest postojanje tereta na nekretnini. Hipoteke, sudske ovrhe ili zabilježbe sporova nisu uvijek vidljive na prvi pogled, ali ih je moguće otkriti uvidom u zemljišne knjige i dodatnim provjerama. Nekretnina može biti predmet sudskog spora ili imati upisano pravo služnosti koje omogućava trećim osobama korištenje dijela imovine. Sve su to elementi koji mogu ograničiti vaše vlasničko pravo.

Predugovor i glavni ugovor – razumijevanje ključnih dokumenata

Kada se pronađe željena nekretnina i dogovore osnovni uvjeti kupoprodaje, često se potpisuje predugovor. Ovo je dokument kojim se obje strane obvezuju na sklapanje glavnog ugovora pod unaprijed dogovorenim uvjetima. Predugovor je posebno važan kada kupac još nije osigurao financiranje, primjerice kada čeka odobrenje stambenog kredita.

Međutim, nije svaki predugovor jednako kvalitetno napisan. Nekorektno sastavljen dokument može dovesti do nejasnoća i problema ako se jedna strana predomisli ili pokuša izmijeniti uvjete u kasnijoj fazi. Ponekad kupac izgubi uplaćenu kaparu jer nisu jasno definirane obveze prodavatelja, dok u drugim slučajevima prodavatelj ostane bez zaštite ako kupac odustane.

Glavni ugovor o kupoprodaji formalizira prijenos vlasništva, no često se događa da kupci nisu svjesni svih detalja koji u njemu trebaju biti uključeni. Primjerice, ugovor treba precizno definirati način plaćanja, rokove predaje nekretnine te klauzule koje štite kupca u slučaju eventualnih skrivenih nedostataka. Također, odvjetnik će osigurati da se ugovorom jasno regulira trenutak prijenosa vlasništva, čime se sprječava bilo kakva kasnija pravna nesigurnost.

Kako provjeriti je li nekretnina slobodna od tereta?

Prije nego što se kupoprodaja finalizira, ključno je utvrditi postoji li bilo kakav pravni teret na nekretnini. Teret može biti u obliku hipoteke, sudske zabilježbe ili prava trećih osoba, a sve to može značajno otežati ili čak onemogućiti prijenos vlasništva.

Zemljišne knjige prvi su korak u provjeri statusa nekretnine. Međutim, nije dovoljno samo pogledati vlasnički list – potrebno je temeljito analizirati sve upise i provjeriti postoje li eventualne pravne prepreke. Ponekad se dogodi da je teret izbrisan, ali nije formalno ažuriran u knjigama, što može stvoriti dodatne komplikacije prilikom prijenosa vlasništva. Također, odvjetnik može provjeriti jesu li svi eventualni tereti u postupku brisanja ili postoji realna opasnost da će kupac preuzeti dugove prodavatelja.

Osim zemljišnih knjiga, važno je provjeriti i stanje u katastru. Ako postoji nesklad između zemljišnih knjiga i katastarskih podataka, to može značiti da nekretnina nije pravno usklađena. Takvi neskladi često zahtijevaju dodatne pravne postupke prije nego što kupoprodaja može biti valjano provedena.

Sigurnost pri prijenosu novca i uknjižbi vlasništva

Kupoprodaja nekretnina često uključuje velike financijske transakcije, a sigurnost plaćanja jednako je važna kao i pravna sigurnost samog ugovora. U praksi, često se koristi solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika, čime se osigurava pravna snaga dokumenta. No, bez odvjetnika koji prati proces, može doći do nesporazuma oko trenutka prijenosa novca i uknjižbe novog vlasnika.

Odvjetnik može organizirati plaćanje putem escrow računa, što osigurava da prodavatelj ne primi novac prije nego što su ispunjeni svi uvjeti ugovora, ali i da kupac ne bude prevaren. Također, pravna podrška osigurava da se vlasništvo pravovremeno upiše u zemljišne knjige, čime se izbjegava mogućnost da prodavatelj istu nekretninu proda više puta različitim kupcima.

Zašto ne biste trebali kupovati nekretninu bez odvjetnika?

Iako se kupoprodaja nekretnine može činiti kao rutinski postupak, pravni problemi često se pojave tek kada je prekasno. Mnogi kupci oslanjaju se na prodavateljeve tvrdnje ili pomoć agenata za nekretnine, ali treba imati na umu da ni jedan od njih nema zakonsku obvezu štititi interese kupca.

Odvjetnik je jedina osoba u procesu čiji je posao osigurati da kupac ne pretrpi financijsku štetu i da kupoprodaja prođe bez pravnih problema. Bez stručne pravne pomoći, postoji realna opasnost od kupnje nekretnine s neriješenim vlasničkim odnosima, sudskim teretima ili pravnim manjkavostima u ugovoru.

Kupnja nekretnine jedan je od najvećih životnih koraka, a pravna sigurnost u tom procesu ne smije se prepustiti slučaju. Odvjetnik ne samo da osigurava pravnu valjanost kupoprodajnog ugovora, već i provjerava vlasništvo, moguće pravne terete, sigurnost plaćanja i zaštitu kupca.

Ako razmišljate o kupnji nekretnine, nemojte riskirati nesigurnu transakciju. Obratite se odvjetničkom uredu Gregović koji će vas voditi kroz cijeli proces i osigurati da vaša investicija bude sigurna i zakonita.