Pojedinačni ispravni postupak:  što kada stvarno posjedujete nekretninu, ali niste upisani kao vlasnik?

U Hrvatskoj nije rijetkost da ljudi godinama žive i koriste određenu nekretninu, a da pritom nisu službeno upisani kao njezini vlasnici u zemljišnim knjigama. Mnogi nisu ni svjesni tog problema dok ne odluče prodati nekretninu, podignuti kredit ili je prenijeti na nasljednike. Pojedinačni ispravni postupak služi upravo za ispravljanje takvih situacija, omogućujući upis vlasništva onima koji na to imaju pravo.

U ovom članku objasnit ćemo što ovaj postupak podrazumijeva, kada ga je potrebno pokrenuti, koji dokumenti su nužni i kako izgleda cijeli proces od podnošenja zahtjeva do upisa vlasništva.

Kada je potrebno pokrenuti pojedinačni ispravni postupak?

Postoje različite situacije u kojima je nužno pokrenuti pojedinačni ispravni postupak, a najčešće se to događa kada vlasništvo u zemljišnim knjigama ne odražava stvarno stanje.

1. Kupili ste nekretninu, ali vlasništvo nikada nije preneseno

Najčešći razlog za pokretanje ovog postupka je situacija kada osoba kupi nekretninu, ali iz različitih razloga nikada ne izvrši upis vlasništva. To se može dogoditi ako je kupoprodajni ugovor zaključen prije mnogo godina, a kupac nije proveo uknjižbu.

Primjerice, kupili ste kuću 1990-ih, uredno je platili, koristili, renovirali i plaćali sve režije, ali zbog administrativnih propusta ili neznanja niste završili proces upisa. U međuvremenu, prodavatelj može biti preminuo ili jednostavno nije dostupan.

U tom slučaju, pojedinačni ispravni postupak omogućuje da dokažete svoje pravo vlasništva i napokon budete upisani kao zakoniti vlasnik.

2. Nasljedstvo nije provedeno u zemljišnim knjigama

Još jedna česta situacija nastaje nakon ostavinskog postupka. Iako su nasljednici formalno stekli pravo vlasništva kroz sudsko rješenje, često se događa da se to rješenje nikada ne provede u zemljišnim knjigama.

Ovo može postati problem kada nasljednik želi prodati nekretninu ili je koristi kao jamstvo za kredit. Ako vlasništvo nije ispravno evidentirano, transakcije mogu biti otežane ili nemoguće.

3. Nesklad između zemljišnih knjiga i stvarnog posjeda

Moguće je i da ste nekretninu naslijedili ili koristili godinama, ali u zemljišnim knjigama ona je još uvijek upisana na bivšeg vlasnika, koji možda više nije živ ili je izgubio interes za nekretninu. U takvim slučajevima, pojedinačni ispravni postupak pomaže da se pravno stanje uskladi sa stvarnim posjedom.

4. Ispravak greške u zemljišnim knjigama

Ponekad se u zemljišnim knjigama nalaze administrativne greške, pogrešno upisana imena vlasnika, netočne katastarske čestice ili neispravni podaci o kvadraturi. Ako su takve greške prepreka vašem vlasništvu, pojedinačni ispravni postupak omogućuje njihovo ispravljanje.

Koji dokumenti su potrebni za pokretanje postupka?

Kako biste pokrenuli pojedinačni ispravni postupak, potrebno je prikupiti relevantne dokumente koji dokazuju vaše vlasništvo. Ovisno o situaciji, neki od ključnih dokumenata uključuju:

1. Kupoprodajni ugovor – ako ste nekretninu kupili, ali niste proveli uknjižbu.
2. Rješenje o nasljeđivanju – ako se vlasništvo temelji na nasljedstvu.
3. Vlasnički list – službeni izvadak iz zemljišnih knjiga koji prikazuje trenutnog upisanog vlasnika.
4. Posjedovni list iz katastra – kako bi se dokazalo da stvarno koristite nekretninu.
5. Dokazi o posjedovanju – računi za režije, svjedoci, izjave trećih osoba koje potvrđuju da ste vlasnik.
6. Sudski ili notarski zapisnici – ako postoji neki raniji sudski postupak koji potvrđuje vaše vlasništvo.

Ovisno o specifičnoj situaciji, sud može zatražiti i dodatne dokumente koji će potvrditi vašu tvrdnju.

Koliko traje i kako izgleda cijeli proces?

Pojedinačni ispravni postupak može trajati od nekoliko mjeseci do više od godinu dana, ovisno o složenosti slučaja i sudskoj proceduri. Proces se sastoji od nekoliko koraka.

1. Podnošenje zahtjeva

Prvi korak je podnošenje zahtjeva nadležnom sudu u mjestu gdje se nekretnina nalazi. U zahtjevu se navode razlozi zbog kojih tražite ispravku upisa i prilažu se dokazi o vlasništvu.

2. Sudski postupak i prikupljanje dokaza

Sud će ispitati dostavljene dokaze i može zatražiti dodatnu dokumentaciju ili saslušati svjedoke. Ako je situacija jasna i nema protivljenja trećih osoba, postupak može proći relativno brzo.

Ako postoje osporavatelji – na primjer, nasljednici koji tvrde da imaju pravo na nekretninu – postupak može trajati dulje jer će sud morati razmotriti obje strane i donijeti pravednu odluku.

3. Javni poziv

Ako sud utvrdi da nema direktnih spornih strana, može objaviti javni poziv u Narodnim novinama ili sudskom registru, kako bi se omogućilo eventualnim zainteresiranim osobama da ulože prigovor.

Ako nitko ne podnese prigovor u zadanom roku, sud donosi rješenje o upisu vlasništva.

4. Donošenje rješenja i upis vlasništva

Nakon završetka sudskog postupka, sud izdaje pravomoćno rješenje kojim potvrđuje novi upis vlasništva. S tim rješenjem podnositelj zahtjeva odlazi u zemljišnoknjižni odjel, gdje se konačno provodi upis u zemljišne knjige.

Kako osigurati uspješan upis vlasništva?

Pojedinačni ispravni postupak može biti dugotrajan i kompliciran, pogotovo ako postoje nesuglasice oko vlasništva. Međutim, pravodobno pokretanje ovog postupka ključno je za zaštitu vaših prava i izbjegavanje budućih problema.

Bez pravilnog upisa vlasništva, nemoguće je prodati nekretninu, podignuti kredit ili pravno zaštititi svoju imovinu. Zato je preporučljivo angažirati odvjetnika koji će vas voditi kroz cijeli proces, prikupiti potrebne dokaze i osigurati da vaša prijava bude valjano podnesena.

Ako se nalazite u situaciji da vaša nekretnina nije pravilno upisana u zemljišne knjige, Odvjetnički ured Gregović može vam pomoći u rješavanju ovog problema. Kontaktirajte nas kako bismo zajedno pronašli najbolje rješenje i osigurali pravnu sigurnost vaše imovine.